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【綠庭視界】高標倉，后疫情時代物流地產的發力點
2020-06-04
國內疫情漸漸平息，大部分城市慢慢恢復了往日的車水馬龍，但國外疫情卻有了暴脾氣，確診人數節節攀升。無論國內還是國外，在這場抗疫大戰中，你會發現物流是名正言順的背后英雄。補給隔離期居民大量生活用品，運送醫療物資，支援國外物資，哪里都離不開它。因而疫情對于物流地產行業的總體影響可謂是危機并存。
本期，綠庭視界將為大家盤點近期物流地產行業的最新動向，并為大家剖析近期房企在物流地產領域的發展路徑。
目錄
物流地產的特性
物流地產市場發展方向
房企入局物流地產的路徑
高標倉的管理難題
01
物流地產的特性
物流地產，簡單來說是存放貨物，中轉貨物、分發貨物的空間，空間中會包含貨物的儲存、裝卸、包裝、流通加工等，為了實現貨物從供應地到接收地的流通，運輸、配送和信息管理是其中的必要配套服務。
當前物流地產主要依賴租金收入，即靠空間掙錢，不過目前這個空間供應不太充足，所以租金持續上漲，全國主要城市的物流倉庫空置率持續下行。
與此同時，物流地產展現出優異的資金回報率，勢頭強過寫字樓、商鋪等標的物，據相關業內人士表示，2019上半年全國主要城市不動產投資中，物流的收益率最高，前景明朗。
綠庭視界認為，正是有這么誘惑的發展前景， 所以諸如一眾頭部房企逐步進入。而未來隨著參與玩家的增多，行業投資回報率可能會有所下滑。
02
物流地產市場發展方向
物流地產的發展態勢看起來好，房企卻不能盲目樂觀。從總量看，我國物流地產存量并不低，約為9.55億平米，但是優質物流設施占比僅約5%。因而必須注意到市場主要缺的是高標倉。
經此一“疫”，傳統零售如超市、便利店、生鮮店的線上線下一體化呼聲更大，尤其是2小時內的配送更是推動著前置倉的應用，且冷庫的需求也顯突出。此外受產業升級因素影響，高新技術和裝備制造業的物流需求也穩步提升。
綠庭視界認為，這些都透露出一個信號，高標倉需求增加，而高標倉需要滿足高效、及時、便捷等特點。因而不得不提及萬科，其高標倉規模已達到全國第二，其已逐步發展成為物流地產的頭部玩家。
03
房企入局物流地產的路徑
在發展的如火如荼的物流地產領域，房企是如何進入的呢？房企入局物流地產多通過收并購、入股、合作開發等方式，進入之后，短時間內主要還是發揮特長做建造，有了項目之后補足自身的物流運營服務能力。在招拍掛市場拿地機會不多的情況，房企可借鑒過往企業的方式：
綠庭視界認為，上述模式一定要注意不能違背城市總體規劃。有些土地閑置時，地方政府并不會過分關注，當需要進行再開發利用時，政府就會實施各類監管，為避免出現拿了地后不能順利開發，一定要先搞清楚土地的使用性質。
04
高標倉的管理難題
高標倉如何管理呢？首先就是高標倉的貨物周轉快，從具體的存貨周轉數據來看，現代化高端倉儲的存貨周轉天數不到傳統倉儲的10%，庫存 SKU 能夠達到傳統倉儲的 10 倍。其次揀選效率高，搜索清點貨物時間比傳統人工方式減少 95%。此外實現貨物的快周轉，幫助客戶減少庫存資金占用，也能提升自己的倉儲坪效。而要實現這些，必須做好以下幾件事：
綠庭視界認為，其中冷鏈中生鮮冷鏈、醫藥冷鏈尤為引人注目，特別是在這次疫情期間對于生鮮的需求達到頂峰，同時毛利潤高的醫療冷鏈也是待挖掘的藍海之一。
結語
2020年初的新冠疫情對我國國民經濟及社會生活造成了深遠的影響，但值得欣慰的是我們已經逐步走出疫情的陰霾。守得云開見月明，相信在疫情期間大放光彩的物流行業也會為物流地產帶來勃勃生機，未來物流地產的行業發展將是前途光明的。